Nieuwsbrief mei 2016 o.a. Oppassen met verhuur woning aan ouders

Verhuur woning aan ouders, een valkuil

Je denkt een mooie belastingbesparing te realiseren of je ouders te helpen. Je koopt de woning van je ouders voor de getaxeerde waarde. Je ouders gaan de woning vervolgens van jou huren voor een marktconforme huur. Toch is de kans groot dat je bij overlijden van je ouders erfbelasting moet betalen over de waarde van de woning op dat moment.

Wij hebben de afgelopen maanden al veelvuldig geschreven over de overdracht van een woning van ouders aan kinderen, met name over de fiscale consequenties daarvan. Onlangs besliste de Hoge Raad over een situatie waarbij moeder haar woning in eigendom had overgedragen aan haar zoon, waarbij moeder het huurrecht heeft voorbehouden. Moeder hield dus het recht de woning van haar zoon te huren.

Bij de verkoop van de woning aan zoon was de verkoopprijs door een beëdigd taxateur vastgesteld. De huurprijs bepaalden moeder en zoon op basis van de getaxeerde waarde van de woning. Moeder betaalde aan haar zoon een marktconforme huur.

Bij overlijden van moeder stelt de inspecteur zich echter op het standpunt dat erfbelasting moet worden betaald over de waarde van de woning, omdat moeder zich het genot van die woning zou hebben voorbehouden. Om bij een dergelijke constructie erfbelasting te voorkomen, had moeder ten minste 6% van ten minste de WOZ-waarde van de woning jaarlijks als huur moeten betalen. Betaalt zij minder (of niets), dan heeft zij het genot van die woning voorbehouden en is erfbelasting verschuldigd over de waarde van de woning.

Volgens de zoon had moeder helemaal geen genot voorbehouden, ze betaalde immers een marktconforme huur aan de zoon. De Hoge Raad heeft inmiddels uitgemaakt dat, om genot te voorkomen, moeder een jaarlijkse huur gelijk aan 6% van de WOZ-waarde had moeten betalen. Het betalen van een marktconforme huur kan dus onder omstandigheden onvoldoende zijn!

Indien u met uw kinderen een dergelijke constructie heeft is het van belang om steeds jaarlijks te kijken of u aan de voorwaarden voldoet. Indien u in enig jaar minder huur heeft betaald dan 6% van de WOZ-waarde, kan immers sprake zijn van heffing van erfbelasting over de waarde van de woning. Een beetje genot is immers ook genot.

Voor meer informatie, Susanne Joosten.

Aanwijzen begunstigde levensverzekering

Wanneer je jaren hebt samengewoond en je partner overlijdt, ben je nog geen weduwe. Ook niet wanneer je een samenlevingsovereenkomst hebt. Een rechter was daarin vrij stellig toen gevraagd werd naar de begunstigde uit een polis van levensverzekering.

Veel huiseigenaren sluiten een levensverzekering om te zorgen dat de hypothecaire schuld verlaagd wordt bij overlijden. Maar wie is nu de echte begunstigde van de polis? Vaak blijkt dat de begunstiging toch niet geregeld is zoals bedoeld was. De rechtbank besliste onlangs over een geschil tussen de langstlevende partner en de kinderen van de overledene, omdat zij het niet eens waren over de uitkering van de levensverzekering.

Meneer sloot in 2003 een levensverzekering af met een standaard begunstiging. De eerste begunstigde voor de uitkering was hijzelf, opvolgend de weduwe en opvolgend zijn kinderen.. In 2006 heeft meneer een samenlevingsovereenkomst gesloten met zijn partner. Als hij vervolgens overlijdt, keert de verzekering het bedrag uit aan zijn kinderen, omdat hij ten tijde van zijn overlijden niet gehuwd was. De partner stelt dat de uitkering van de verzekering aan haar zou moeten toekomen, dat was de bedoeling van de man. Volgens mevrouw had de man niet beseft dat de polis niet in overeenstemming was met zijn wensen.

De rechter oordeelt dat het in deze situatie niet mogelijk is om naar de bedoeling van de man te kijken. Volgens de rechter staat vast dat de begunstiging overeenkomt met de wensen van de man op het moment dat hij de verzekering sloot. Dat hij daarna een samenlevingsovereenkomst aanging met de vrouw, maakt dat volgens de rechtbank niet anders. Dat de man zich niet realiseerde dat hij de begunstiging op de polis had moeten aanpassen, is volgens de rechtbank evenmin doorslaggevend. De schriftelijke aanwijzing van de begunstigde is volgens de rechtbank bepalend, ook als de wensen van de man nadien zijn gewijzigd.

Voor meer informatie Susanne Joosten.

Kooijman Autar app NU IN DE APPSTORES

Gemakkelijker contact opnemen met je contactpersoon, eenvoudig stukken toezenden of inzage in digitale dossier, dit is allemaal mogelijk met de Kooijman Autar App.

Deze is nu verkrijgbaar in de Android en Apple appstores. Download hem hier !

Schenken met de uitsluitingsclausule

In de meeste testamenten staat vermeld dat hetgeen een erfgenaam erft niet in een gemeenschap van goederen valt waarin die erfgenaam getrouwd mocht zijn, maar privé blijft. Dit noemt men de privéclausule of de uitsluitingsclausule. Ook bij een schenking kan worden bepaald dat de schenking privé blijft. Maar dan moet je het wel goed regelen.

Als een kind getrouwd is in gemeenschap van goederen, willen veel ouders hun kinderen door middel van de uitsluitingsclausule beschermen tegen aanspraken van de echtgenoot van het kind in geval van scheiding. Hetzelfde geldt als het kind getrouwd is onder huwelijksvoorwaarden en er een verrekenbeding in de huwelijksvoorwaarden is opgenomen.

Als een schenking bij notariële akte plaatsvindt, wordt in de notariële akte vrijwel altijd zo'n uitsluitingsclausule opgenomen. Maar als de schenking is gedaan zonder notariële akte, gewoon per bankoverschrijving, dan kan er een groot probleem ontstaan als het niet goed is geregeld. De wet bepaalt namelijk dat de uitsluitingsclausule moet worden vastgelegd bij de schenking. Dat kan niet meer achteraf.

In een uitspraak die het Hof Arnhem-Leeuwarden onlangs deed, werd dit nogmaals bevestigd. In dat geval waren schenkingen gedaan door middel van bankoverschrijvingen. Daar was de uitsluitingsclausule niet bij vermeld en er was ook niets vooraf vastgelegd. Wel was er in de schenkingsaangifte, die pas maanden later werd gedaan, verwezen naar de uitsluitingsclausule.

Het Hof oordeelde dat een uitsluitingsclausule wel vooraf of bij de schenking kan worden bedongen, maar niet achteraf. De schenkingen vielen dus gewoon in de gemeenschap van goederen en de ex-echtgenoot van het kind ging er met de helft van de door de ouders aan het kind geschonken bedragen vandoor.

De uitsluitingsclausule is niet een standaard toverformule. Er zijn diverse mogelijkheden waarop de uitsluitingsclausule kan worden gebruikt. Zo kun je bijvoorbeeld bepalen dat de uitsluitingsclausule niet van toepassing is als het kind overlijdt. In dat geval mag het geschonken vermogen wel in de gemeenschap van goederen vallen.

De moraal van het verhaal is de volgende. Indien je wil schenken laat je dan tevoren adviseren, zeker als je de schenking gewoon per bankoverschrijving wil doen.

Informeer dan ook naar de mogelijkheid om de uitsluitingsclausule tevoren notarieel vast te leggen voor alle toekomende schenkingen die je aan de betreffende persoon wenst te doen.

Voor meer informatie, Helma Leonhard.

Certificering van vermogen

Allerlei bedrijven laten zichzelf en hun werkprocessen certificeren. Dat is iets heel anders dan wat met certificeren van vermogen wordt bedoeld. Het gaat dan om het splitsen van de juridische zeggenschap en het economisch belang. Je komt dat vaak tegen bij aandelen, waarbij de zeggenschap wordt uitgeoefend door een stichting en de oorspronkelijke aandeelhouders certificaten van aandelen krijgen.

Maar ook bij onroerend goed of bij een kunstcollectie kan certificering interessant zijn.

Certificering van onroerend goed kan bijvoorbeeld ingezet worden wanneer je een nieuw aan te kopen pand op naam van je kinderen wil zetten, zonder het in één keer te schenken en zonder de kantonrechter nodig te hebben. Het pand wordt dan gekocht door de stichting die de koopprijs financiert met geld dat in ieder geval voor een deel van jezelf afkomstig is en eventueel voor een deel van anderen. Het deel van de financiering dat van jou afkomstig is, dient in ieder geval gelijk te zijn aan het bedrag dat je het eerste jaar aan je kinderen wil schenken.

Je kunt dan de volgende zaken combineren:

je oefent zelf de zeggenschap over het onroerend goed via een stichting administratiekantoor uit;
je kunt bepalen wie bij jouw overlijden de zeggenschap heeft en/of wanneer de kinderen zeggenschap verkrijgen;
de waardestijging (dan wel -daling) van het onroerend goed zit geheel bij de kinderen;
je kunt zelf bepalen welke waarde je in één keer schenkt en welk gedeelte gespreid op jaarbasis wordt geschonken;
hetgeen de kinderen verkrijgen, valt niet in een gemeenschap van goederen waarin de kinderen in de toekomst gehuwd zouden kunnen zijn;
wanneer er bij een kind beslag gelegd zou worden, kan deze beslaglegger niet veel met de certificaten;
de rente welke de kinderen moeten betalen kan vrij laag zijn, hierdoor komt het positief rendement en de waardestijging geheel ten goede aan de kinderen.

Voor meer informatie over certificering van vermogen, Peter Kooijman.

« Terug naar het overzicht