Nieuwsbrief
Nieuwsbrief januari 2020 met o.a. verkorte duur partneralimentatie en overdrachtsbelasting.
2% overdrachtsbelasting bij transformatie tot woning
De levering van een pand dat naar zijn aard bestemd is om te bewonen, is belast met 2% overdrachtsbelasting. Volgens de Hoge Raad blijft een pand dat ooit gebouwd is als woning in veel gevallen 'naar zijn aard bestemd om te bewonen', ook al wordt het voor iets anders gebruikt. Maar hoe zit het nu met een pand dat gebouwd is als kantoorpand en wordt verbouwd om daarin woningen te realiseren?
De Hoge Raad heeft eind vorig jaar geoordeeld in een situatie dat een nog te realiseren woning in een oorspronkelijk als kantoorpand gebouwd pand werd geleverd. Op het moment van levering waren de sloopwerkzaamheden in het gebouw reeds voltooid en was de aannemer begonnen met het plaatsen van de kozijnen. Ook was er al een omgevingsvergunning voor de transformatie van het gebouw tot woningen. Na de verkrijging zouden nog enkele werkzaamheden moeten worden verricht om het pand gereed te maken voor bewoning.
In geschil was of de aard van het pand op het moment van verkrijging reeds was gewijzigd in woningen en dus het verlaagde overdrachtsbelastingtarief van 2% van toepassing was. De Hoge Raad oordeelde in de onderhavige zaak dat dit het geval was.
De Hoge Raad is van oordeel dat wanneer de reeds voltooide werkzaamheden aan een pand op het moment van de levering onmiskenbaar strekken tot de uiteindelijke (op)levering van een woning, het pand als woning kwalificeert voor de overdrachtsbelasting. De werkzaamheden hoeven volgens de Hoge Raad niet te zijn voltooid. Dit is anders indien op het moment van levering enkel beperkte aanpassingen nodig zijn om het pand weer voor het oorspronkelijke doel (kantoorfunctie) geschikt te maken.
Een gunstige uitspraak voor de vastgoedmarkt. De verkrijging van een voor bewoning bestemd (appartementsrecht in een) transformatiepand zal eerder belast zijn met 2% overdrachtsbelasting in plaats van met 6%.
Voor meer informatie over het hoge of lage tarief voor de overdrachtsbelasting neem contact op met Marlette Evenhuis.
Duur partneralimentatie verkort
Sinds 1 januari 2020 is de wettelijke duur van de partneralimentatie nog maar maximaal vijf jaar. Alleen in bijzondere gevallen geldt een langere termijn.
Veel mensen blijken niet van de beperking van de duur op de hoogte. Voor alle echtscheidingen na die datum heeft dit grote gevolgen.
Op 1 januari 2020 is de Wet herziening partneralimentatie in werking getreden. Ruim de helft van de stellen die zich in de laatste maanden van 2019 hebben gemeld voor een echtscheiding, blijkt niet van de wijziging op de hoogte te zijn.
Juist voor hen houdt deze wet een belangrijke wijziging in.
Was de wettelijke duur van de partneralimentatie voorheen nog maximaal twaalf jaar, na het in werking treden van deze wet is de duur aanzienlijk korter geworden.
De wettelijke duur van de partneralimentatie is nu de helft van de duur van het huwelijk, met een maximum van vijf jaar.
Er is echter een aantal uitzonderingen op de hoofdregel.
Bij huwelijken langer dan vijftien jaar, waarbij de leeftijd van de alimentatiegerechtigde maximaal tien jaar lager is dan de AOW-leeftijd, wordt de duur maximaal tien jaar.
Bij huwelijken langer dan vijftien jaar, waarbij de alimentatiegerechtigde vijftig jaar of ouder is, wordt de duur eveneens maximaal tien jaar.
Bij huwelijken met kinderen die de leeftijd van twaalf jaar nog niet hebben bereikt, eindigt de alimentatie als het jongste kind de twaalfjarige leeftijd bereikt en wordt de duur dus maximaal twaalf jaar.
Dit geldt voor gehuwden en geregistreerd partners. Voor samenwoners bestaat er nog steeds geen wettelijke regeling voor partneralimentatie.
Je bent vrij een andere duur van de partneralimentatie overeen te komen. Bijvoorbeeld in een mediation.
Voor meer informatie over partneralimentatie en mediation, neem contact op met Helma Leonhard-Strien.
Schenking op papier en de nieuwe Box 3 heffing
Voor mensen die gebruikmaken van de mogelijkheid om een papieren schenking te doen staat een en ander op het punt te veranderen. Bij papieren schenkingen wordt er geen geld overgemaakt, maar krijgt de schenker een schuld aan (meestal) zijn kinderen.
Er is een voorstel tot wijziging van de vermogensrendementsheffing (Box-3) in 2022.
In het nieuwe systeem wordt een onderscheid gemaakt tussen de heffing over spaargeld (met een fictief rendement van 0,09%) en de heffing over overig vermogen (met een fictief rendement van 5,33%). Voor schulden geldt fictief een negatief rendement van 3,03%.
In geval van een papieren schenking geven de ouders het schuldig erkende bedrag op als schuld voor de inkomstenbelasting. De kinderen dienen hetzelfde bedrag op te geven als bezitting voor de inkomstenbelasting. Dit is op dit moment voor de familie min of meer fiscaal neutraal omdat de belasting die ouders niet meer hoeven te betalen, door hun kinderen wordt betaald. In veel gevallen is het zelfs voordeliger omdat kinderen tegen een lager percentage belasting betalen of het bij kinderen binnen de Box-3 vrijstelling valt.
In het voorstel worden de vorderingen van de kinderen vanaf 2022 geacht een fictief rendement te hebben van 5,33%. De ouders mogen hun Box-3 inkomen maar met 3,03% van de schuld aan hun kinderen verlagen. Vanaf 2022 kosten de papieren schenkingen dus jaarlijks aan de familie als geheel 2,3%, belast tegen 33%, per saldo 0,759%.
De besparing van een papieren schenking is enerzijds dat er bij overlijden niet maximaal 20% erfbelasting over de schuld betaald hoeft te worden. Er is nog een extra besparing en die is het gevolg van het feit dat ouders jaarlijks 6% aan rente aan hun kinderen moeten betalen. Over deze rente hoeft namelijk ook geen 20% erfbelasting betaald te worden. Zo levert de jaarlijkse rentebetaling een besparing op van 1,2% en dat is gelukkig meer dan de jaarlijkse kosten van 0,759%.
Kort samengevat: bij een schuldigerkenning van 100.000,00 euro aan één kind, zijn de kosten eenmalig afgerond 9.500,00 euro schenkbelasting, en jaarlijks ongeveer 750,00 euro. Bij overlijden is de besparing 20.000,00 euro en 1.200,00 euro voor ieder jaar sinds de schenking. Stel dat de schenker 10 jaar na de schenking komt te overlijden, dan is er per saldo een besparing van bijna 15.000,00 euro aan belasting.
Voor meer informatie over schenkingen, neem contact op met Helma Leonhard-Strien.
Vestigen van hypotheek paulianeus
Het benadelen van schuldeisers oftewel paulianeus handelen is in veel gevallen vernietigbaar. Dit kan ook het geval zijn indien er ten aanzien van een bestaande financiering om extra zekerheid wordt gevraagd. En zelfs wanneer er ter zake van een bestaande financiering andere voorwaarden overeengekomen worden.
De Hoge Raad heeft bepaald dat het geven van extra zekerheden (hypotheek- en pandrechten) paulianeus kan zijn. Er moet volgens de Hoge Raad sprake zijn van een bewustzijn dat één of meer schuldeisers door de rechtshandeling wordt/worden benadeeld op het moment dat de rechtshandeling wordt verricht. Indien een dergelijke rechtshandeling onverplicht wordt verricht, kan deze vernietigd worden.
Onlangs heeft de rechtbank Overijssel in een zaak geoordeeld dat de hypotheekvestiging paulianeus was. Wat was het geval?
De bank besluit wegens veranderde economische omstandigheden een financiering aan een concern niet meer te continueren. Vervolgens komen partijen overeen dat het bestaande krediet wordt omgezet in een af te lossen deel en een krediet. Ook vraagt de bank om vestiging van hypotheekrechten op diverse onroerende zaken.
Zowel de nieuwe financieringsovereenkomst als de hypotheekrechten worden op vordering van een andere schuldeiser door de rechtbank vernietigd omdat ze paulianeus zijn. Het concern heeft zich namelijk tot het verlenen van hypotheekrechten verplicht zonder dat daar een reële tegenprestatie tegenover stond, waardoor de andere schuldeiser van het concern wordt benadeeld. De bank kon dit weten. Zij heeft immers zelf de financiering stopgezet en zekerheden gevraagd terwijl er geen nieuwe investeringen werden gedaan.
Voor meer informatie over het vestigen van zekerheden, neem contact op met Marlette Evenhuis.
« Terug naar het overzicht