Nieuwsbrief
In deze nieuwsbrief o.a. Een woning huren of verhuren via airbnb ?
Airbnb en een appartement
In veel akten van splitsing is bepaald dat het gebruik van een privé gedeelte als pension niet is toegestaan. Kan de vergadering van eigenaars dan toch toestemming geven voor verhuur via airbnb? Deze vraag houdt steeds meer eigenaars van een appartement in met name de grote steden bezig
Het is leuk om af en toe via airbnb ergens een woning te huren. Ook kan het interessant zijn je woning via airbnb te verhuren. Het is dan wel van belang om te weten of het mag en wat de gevolgen daarvan zijn. Bij appartementen is het toegestane gebruik geregeld in de akte van splitsing. Wanneer het toegestane gebruik wonen is, zou je kunnen denken dat wonen voor een weekend ook is toegestaan. In veel akten van splitsing staat echter dat de appartementen niet als kamerverhuurbedrijf of pension gebruikt mogen worden.
Als zo'n verbod is opgenomen in het splitsingsreglement, staat dat de verhuur in het kader van airbnb in de weg. Is het dan mogelijk dat de vergadering van eigenaars toch toestemming verleent?
Onlangs hebben twee kantonrechters zich hier in twee separate zaken over uitgelaten. In beide gevallen was de rechter van mening dat het besluit van de vergadering van eigenaars nietig was. Volgens de rechter mag de vergadering geen besluiten nemen welke in strijd zijn met het splitsingsreglement. Om in zo'n geval verhuur via airbnb mogelijk te maken, is het nodig het splitsingsreglement te wijzigen. Dit kunnen wij voor je verzorgen, mits een meerderheid van 80% van de eigenaars en alle hypotheekhouders het ermee eens zijn.
Voor meer informatie, kun je contact opnemen met Peter Kooijman.
Overdrachtsbelasting 6% of 2%?
Sinds de verlaging van de overdrachtsbelasting voor woningen van 6% naar 2% is dit een bron van discussie met de belastingdienst. Wanneer is er sprake van een woning en/of toebehoren bij een woning. Is een villa uit 1895 die gebouwd is als woning, maar sinds 30 jaar wordt gebruikt als kantoorruimte, nog een woning?
Onlangs oordeelde het Hof Arnhem-Leeuwarden dat er in die situatie nog sprake was van een woning. Hoewel er bouwkundige aanpassingen hadden plaatsgevonden om het pand als kantoor in gebruik te kunnen nemen, was het hof van mening dat het pand zijn aard als woning niet heeft verloren. De reden daarvan was dat de indeling ongewijzigd is gebleven, er sprake was van een kookgelegenheid en het sanitair kon worden aangesloten op de bestaande leidingen.
Daarnaast had het pand volgens het bestemmingsplan zowel een kantoor- als een woonbestemming.
De staatssecretaris is inmiddels in cassatie gegaan tegen deze uitspraak. Wat dat betreft is er dus nog wel onzekerheid. De uitspraak van het hof geeft wel aan dat er kansen zijn.
Voor meer informatie: Wilbert Louwers.
Bijdrage levensonderhoud door overleden ouder
Het is bekend dat een ouder in het levensonderhoud van zijn kind dient te voorzien. Minder bekend is dat ook de overleden ouder nog aan deze verplichting kan worden gehouden. In de wet staat vermeld dat een kind na het overlijden van zijn ouder aanspraak kan maken op een som ineens voor zover deze som nodig is voor zijn levensonderhoud totdat het kind de 21-jarige leeftijd bereikt.
De volgende situatie deed zich voor. Meneer X overleed. Uit het huwelijk met zijn eerste echtgenote had hij drie meerderjarige zoons. Na zijn scheiding werd uit een relatie met een ander een dochter geboren, die door hem werd erkend. Vervolgens overleed meneer X toen zijn dochter 11 jaar oud was. Meneer X had in zijn testament zijn vier kinderen tot erfgenamen benoemd, ieder voor een vierde gedeelte. So far, so good.
Maar de moeder van de dochter claimde voor haar dochter een bedrag dat nodig zou zijn voor het levensonderhoud van haar dochter tot haar 21ste verjaardag, omdat het erfdeel van dochter daarvoor niet toereikend was.
De drie zonen waren van mening dat de moeder van de dochter onderhoudsplichtig was en vonden daarbij de rechtbank aan hun zijde.
Het hof was het echter met (de moeder van) de dochter eens. Het hof overwoog dat een ouder verantwoordelijk is om ook voor de situatie na zijn overlijden adequate voorzieningen te treffen teneinde het levensonderhoud van zijn jonge kind veilig te stellen. Als hij dit heeft verzuimd wordt hem die verantwoordelijkheid alsnog toegedicht door het toekennen van een som ineens aan het kind. Bij de toekenning dient rekening te worden gehouden met alle omstandigheden van het geval.
Het hof hield rekening met de financiële positie (en de onderhoudsplicht) van de moeder van de dochter, en ook met een uitkering van een weduwen- en wezenpensioen, maar kwam toch tot de conclusie dat voor de verzorging en het levensonderhoud van de dochter nog een bedrag van € 20.000 nodig was. Dit bedrag werd als som ineens toegekend en kwam ten laste van de vier erfgenamen. De drie halfbroers moesten dus ieder een bedrag van € 5.000 betalen.
Let op: een vordering zoals hiervoor vermeld moet worden ingesteld binnen negen maanden na het overlijden!!! Laat je dus tijdig adviseren in een dergelijke situatie.
Voor meer informatie, Helma Leonhard-Strien.
Verkoop, schenking en de WOZ
Waarover is schenkbelasting verschuldigd wanneer je een huis met een WOZ waarde van 450.000 euro en een leegwaarde in het economisch verkeer van 400.000 euro schenkt? Hoe zit het dan als de woning wordt verkocht en de koopprijs wordt kwijtgescholden?
In onze nieuwsbrief van december 2015 schreven wij al over de gevolgen voor de schenkbelasting bij levering van een woning waarbij een deel van de koopprijs wordt kwijtgescholden. Inmiddels heeft de Hoge Raad op 26 februari bepaald dat voor de schenking enkel wordt gekeken naar de daadwerkelijke kwijtschelding en niet naar de WOZ waarde.
Dat betekent dat wanneer de hiervoor gemelde woning door een ouder in lege staat wordt verkocht aan een kind voor € 400.000, waarbij de koopprijs vervolgens geheel wordt kwijtgescholden, er schenkbelasting is verschuldigd over € 400.000. Wanneer echter de woning zelf wordt geschonken, is er schenkbelasting verschuldigd over € 450.000. Een bijzonder verschil, aangezien het uiteindelijke resultaat hetzelfde is.
Hoe zit het dan als de WOZ waarde van dezelfde woning € 350.000 is; waarover is dan schenkbelasting verschuldigd? Wanneer de woning wordt verkocht voor de werkelijke waarde van € 400.000, is er geen sprake van een schenking omdat het de werkelijke waarde is. Wanneer de koopprijs vervolgens wordt kwijtgescholden, is schenkbelasting verschuldigd over € 400.000. Dit is te voorkomen door de woning te verkopen voor de WOZ waarde. Er is dan sprake van een schenking - immers de waarde in het economisch verkeer wordt niet aangehouden -, echter er is geen schenkbelasting verschuldigd. Bij de latere kwijtschelding van de koopsom is vervolgens wel over € 350.000 schenkbelasting verschuldigd.
Bij schenkingen van woningen, maar ook bij legaten van woningen waarbij de werkelijke waarde afwijkt van de WOZ waarde is goed advies essentieel. Alleen dan voorkom je dat je belasting betaalt over een te hoog bedrag.
Voor meer informatie, Susanne Joosten en Peter Kooijman.
Tour de Rotterdam: Fiets diabetes de wereld uit!
Op 25 juni a.s. organiseert Erasmus MC de 6e editie Tour de Rotterdam.
Kooijman Autar ondersteunt wederom dit initiatief en nodigt 100 relaties en cliënten uit om hieraan deel te nemen.
Deelnamekosten voor deze tocht nemen wij uiteraard graag voor onze rekening.
Bovendien is er voor u een speciale inschrijfbalie en voor en na de tocht kunt u een drankje nuttigen.
Fietst u ook mee?
Meldt u zich dan snel aan bij tour@kooijmanautar.nl want deelname is beperkt tot 100 deelnemers.
« Terug naar het overzicht